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CONFCOOPERATIVE: MERCATO IMMOBILIARE E COOPERATIVE DI ABITAZIONE

Pubblichiamo di seguito il documento numero 30 della collana “Studi & Ricerche” di Fondosviluppo dedicato a “Confcooperative: mercato immobiliare e cooperazione di abitazione”. La collana, che raccoglie working papers di carattere statistico-economico, intende promuovere analisi e riflessioni sul movimento cooperativo, con particolare riferimento al Sistema Confcooperative.

CONFCOOPERATIVE: MERCATO IMMOBILIARE E COOPERATIVE DI ABITAZIONE

Il marcato deterioramento della dinamica delle compravendite di abitazioni in Italia, che ha registrato il punto di minimo nel 2013, sembra essersi arrestato. Dal 2014, infatti, si segnala una risalita dell'andamento delle compravendite, ancora più evidente nel 2016 nelle aree urbane e nelle città metropolitane. Nel complesso, sulla base dei dati consuntivi dell'Agenzia delle Entrate, nel periodo 2008-2015, il numero di compravendite nel settore residenziale si è ridotto del 35%. In particolare, nel 2015 rispetto al 2008, si segnala una diminuzione più consistente nelle aree non metropolitane, dove il numero di compravendite registra una calo pari al -39,9%. Nelle città metropolitane, invece, la contrazione del numero di compravendite di unità abitative non ha superato, nel periodo in esame, il -27,1%. In questo scenario la cooperazione di abitazione, che nelle 14 città metropolitane rappresenta la maggioranza assoluta (il 60,6%) del capitale investito dal totale delle cooperative edilizie attive negli anni
della crisi, è impegnata in un riposizionamento strategico, in particolare, attraverso progetti di housing sociale, di servizi all'abitare, di riqualificazione edilizia, di bioedilizia e di affitto-riscatto.

La risalita della dinamica delle compravendite in ambito residenziale non sembra, comunque, essere associata ad un incremento delle quotazioni degli immobili. I prezzi, infatti, risentono ancora dell'eccesso dell'offerta di unità abitative sul mercato, in un contesto di perdurante incertezza sulla crescita del Sistema Italia. I dati provvisori ISTAT confermano che nel terzo trimestre 2016 l'indice dei prezzi delle abitazioni in Italia evidenzia una variazione negativa rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Di contro, i dati  Eurostat indicano che nel terzo trimestre 2016 le quotazioni registrate nella Zona Euro sono cresciute del +3,4% rispetto al terzo trimestre 2015. La crisi del mercato immobiliare in Italia, tra il 2008 il 2015, ha avuto pesanti ripercussioni sulla cooperazione edilizia. Le cooperative di abitazione attive nel periodo in esame hanno registrato, infatti, oltre
ad una significativa riduzione di unità abitative assegnate in proprietà e in affitto, anche una consistente contrazione del valore della produzione. In tal senso, nel 2015 rispetto al 2008, il totale del valore della produzione realizzato dalle cooperative attive ha evidenziato un calo pari al -58,5%. Di fatto, in tutte le annualità del periodo in esame, si segnala un tasso negativo, che nel 2015 ha raggiunto il -22,7% rispetto all'anno precedente.

La dinamica negativa del valore della produzione nel periodo oggetto di analisi è associata, fino al 2012, ad una risalita dell'ammontare della voce Rimanenze che, all'interno dello stato patrimoniale delle cooperative, consente di quantificare il valore delle opere già realizzate
ma non assegnate (invenduto), nonché le costruzioni di alloggi in corso. Di fatto, tra il 2008 e il 2012, si registra un incremento dell'ammontare delle Rimanenze pari al +7% (percentuale che sale al +11,1% nelle aree non metropolitane). Solo negli anni successivi il valore della voce Rimanenze si riduce, con maggiore intensità nel 2015. Nel complesso, tra il 2012 e il 2015, si rileva una diminuzione dell'ammontare delle Rimanenze pari al -9,7%. Per quanto riguarda il totale del capitale investito si registra una contrazione, tra il 2008 e il 2015, pari al -5,3%. Di fatto, le cooperative attive nel periodo di analisi hanno accresciuto l'ammontare totale del capitale investito fino al 2011, principalmente a fronte di interventi edilizi avviati prima del 2008. Nel 2012 il totale del capitale investito dalle cooperative attive si era stabilizzato a 11 miliardi di Euro. Negli anni successivi la dinamica del capitale investito mostra, invece, un accentuato andamento negativo.

La contrazione della redditività, da una parte, e l'aumento dell'entità delle perdite, dall'altra, hanno determinato una erosione del patrimonio netto aggregato delle cooperative attive. In particolare, tra il 2008 e il 2015, il patrimonio netto ha registrato una variazione negativa pari al -5,6%. Di fatto, la patrimonializzazione è cresciuta fino al 2012. Negli anni successivi si segnala, invece, un progressivo deterioramento della dinamica del patrimonio netto. A livello territoriale, con riferimento all'aggregato delle 14 città metropolitane, il valore della produzione, sebbene più che dimezzato nel 2015 rispetto al 2008, registra una variazione meno negativa rispetto a quella rilevata per l'aggregato delle cooperative localizzate nelle altre aree. In particolare, nelle aree non metropolitane il valore della produzione si è rido􀆩o, nel periodo in esame, del -62,7%. Tra l'altro, le cooperative localizzate nelle aree non metropolitane hanno registrato anche una pesante caduta dei livelli di patrimonializzazione. In tal senso, il patrimonio netto aggregato si è ridotto, nel periodo di analisi, di oltre il 30%. Nelle citt metropolitane, invece, si segnala una timida risalita del patrimonio netto, +3,6% nel 2015 rispetto al 2008, sostenuta, di fatto, dall'incremento del capitale sociale che, nel solo anno 2015, ha registrato una variazione positiva rispetto all'anno precedente che si attesta al +29,8%.

Al link che segue si può accedere a tutte le pubblicazioni già realizzate e diffuse: http://www.confcooperative.it/LAssociazione/Area-Studi